慎防估價不足

置業前謹記要對心儀物業估價，並衡量好自己的經濟能力，買樓自然變得好輕鬆！

【慎防估價不足】

自今年初，香港樓市初現小陽春，多個新盤銷情暢旺，連帶二手住宅樓宇的呎價也持續攀升，一些屋苑的呎價更創下歷史新高。由於升勢過急，部分單位或因而導致銀行估價不足，消費者必須注意當中風險。

筆者經常在不同場合提醒消費者，置業是一項長遠及涉及巨額金錢的交易，準買家擬在作出購入物業前做好財務預算，並要為心儀的單位先進行估價。坊間有許多銀行均提供免費的網上物業估價服務，準業主可先行在網上估價，以作參考。

然而，物業的估價涉及多個因素，包括物業位置、樓層、景觀及狀況等，不能一概而論；而銀行在審批按揭貸款時，也會一併考慮申請人的財務狀況，不同銀行的準則、優惠及按揭條款等亦有所不同，買家宜多作比較。

一般而言，銀行會根據申請人的每月入息及收入來源以評估其還款能力，有穩定工作及固定收入的人士，申請按揭較為順利。此外，申請人的信貸記錄亦屬銀行考慮的因素，值得留意的是，如申請人同時是其他貸款者的擔保人或同時持有另一所物業，銀行審批按揭時或會比較謹慎。

另外，銀行為自用物業及作投資的物業所提供的按揭條件是有差別的。假如買家購入連租約的單位，可申請的按揭貸款額一般會較自用物業為低。而負責維持銀行體系穩定的金融管理局，亦可能因應樓市氣氛而調整物業按揭貸款的最高按揭成數。因此，準買家在買樓前應先向銀行查詢最多可獲批的貸款額，以確保在獲貸款後須繳付的樓價餘款仍在個人可負擔的範圍之內。

至於地產代理在處理物業買賣時，是不可向準買家就物業按揭貸款，例如可獲批多少貸款及貸款條款等事宜上作出任何保證的，而應建議客戶直接向貸款機構或銀行查詢。過去曾有準買家投訴地產代理向其保證能取得某特定成數的按揭貸款，結果卻因為銀行批出的金額遠低於代理保證的成數，因而被迫撻訂的個案；因此，作為地產代理應小心行事。

順帶一提，消費者在作出置業預算時，除了要支付樓價外，應預留部分資金作為購入物業後的相關費用，包括：印花稅、地產代理佣金、律師費及裝修費等。

其實，倘若消費者在購入物業前衡量清楚個人的負擔能力，預先向銀行查詢按揭安排；地產代理則謹慎行事，避免作出任何有關按揭的失實陳述，自然能減少出現不愉快的結果或不必要的爭拗。

資料來源：http://www2.hkej.com/property/article/id/1541975/慎防估價不足