善用物業轉按 作現金周轉投資

今時今日樓價飛漲，很多人以擁有自住物業為傲，更有人有數個物業在手，以租金收入為豐厚的回報。靠租金收入來賺取回報，固然是一個常見的做法，但隨着樓市升幅放緩，物業除了用作收租，亦有其他的運用方式。

物業升值 轉按套現部分樓價
要是你持有物業，不論是自住樓或收租樓，只要物業有所升值，便可進行轉按。轉按除了可以節省利息和賺取回贈外，更重要的是可以將你手頭上持有的流動資金加碼，到時候可用於其他投資或其他用途，包括供子女讀書、創業等等。

轉按可以怎樣增加手上的流動資金，並協助投資？舉例陳先生在2009年以350萬元購入了A物業，打算留給兒子作結婚之用，他以年利率2.15厘承做七成按揭，預計供款25年。陳先生月供港幣約10,500元，並靠着以每月8000元的租金收入，去協助償還245五萬元的貸款。

可是在2016年，他的兒子學成歸國，並希望可獲家人的支持與朋友一同創業。

增現金流 減利息支出
當時A物業市值700萬港元，陳先生當時尚欠銀行約180萬元的貸款。與家人商討後，決定將A物業轉按，到另一家銀行進行貸款。另一家銀行以年利率2.15厘，批出六成按揭給陳先生，即420萬元，分20年攤還，每月要還款約2.1萬元。陳先生將當中的約200萬元，用以償還尚餘的180萬元貸款，及其中的律師費和其他雜費，並以每月1萬元繼續出租該單位。

陳先生套現約220萬元後，其中的100萬元給與兒子創業。餘下的120萬元，則投資在有穩定回報的債券市場，扣除回報後，陳先生每月只需還款約5000元。

及後他兒子的創業路亦相當成功，不出半年，償還貸款的責任已經歸到兒子身上。陳先生亦可以安心準備退休，享受人生。

風險承擔能力要計清楚
除了增加手頭上的流動資金，亦可藉轉按去減低利息支出，不少本地銀行會推出轉按回贈優惠，一般為貸款額的1%。假設有400萬港元的貸款額，便可獲得約4萬元的回贈金額。業主亦可透過轉按來延長供款年期，降低每月還款額。

業主決定作出轉按前，亦要知道銀行的息率到底是增或是減，若銀行的息率調高，借貨的成本及利息支出亦會上升。其次要清楚自己的物業是不是在罰息期，若物業按揭尚在罰息期內，轉按需繳付罰息，令成本會大大增加。最後，則多加留意政府的政策會否大幅度影響樓價。

要能好好投資，必定要先準備好一切。想投資或等樓價下跌後購置新物業，至少身旁也要有充足現金去一一實行。

資料來源：https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170815/s00004/1502735666930