按揭實戰〡啱啱轉工可申請按揭嗎？
2024年01月04日 |
申請按揭時，銀行一般要求申請人提供至少三個月入息證明，故不時聽聞有住宅物業準買家，因新工作未過試用期而暫緩置業計劃。到底剛轉工是否真的無法獲批按揭？筆者同大家分享數年前一個親身經驗。
當年我在轉新工後約兩個月後買樓，事前為此諮詢過銀行，對方口頭表示我很大機會可獲批按揭，於是帶着一絲忐忑放膽實行原定置業計劃，結果在遞交按揭表格及文件約兩星期後，獲銀行通知申請成功。整個過程中，銀行沒有要求我補交或解釋任何資料，順利得令人頗感意外。
可靠入息證明很重要
入息證明是銀行審批按揭的關鍵指標。那時銀行要求我提供三個月入記錄，但礙於新工只做了兩個月，試用期也未過，於是我將新舊兩份工的入息證明，連同新工的僱佣合約一併遞交。兩份工作都是固定受薪，不涉及任何佣金，經自動轉賬出糧，加上新僱主是具規模的上市公司，相信都有助令銀行信納我有穩定的還款能力。
此外，我當時以聯名買入單位，另一物業持有人也有穩定職業，雙方信貸記錄良好，沒有拖欠私人債務。而我當年是不經按保承造七成按揭（2015年樓按措施修訂後，六成以上按揭須用按保），故這宗貸款對銀行而言可說是風險甚低。
那年是我第一次買樓，雖然意識到剛轉工便申請按揭或有風險，但年少無知的自信使我沒有擔心太多，最終無風無浪地收樓，確實好彩。如今回想，最穩妥的做法還是等多幾個月才買樓。當然，每間銀行審批按揭鬆緊程度有別，並會就每宗貸款個別檢視申請人財務情況，因此別人的經驗僅可作參考，不能一概而論。如要轉工後「凳都未坐暖」的情況下申請按揭，有不少事項要注意：
未出的花紅難被計作入息
一般而言，只要供款人能提供糧單、稅單等入息記錄，銀行接納用佣金、花紅、雙糧等非固定收入計算借款人的還款能力，通常以6個月或12個月的平均月薪作準。但若借款人剛轉工一、兩個月，還未真正收過雙糧或花紅則另作別論。即使借款人能出示列明雙糧或花紅計法的僱佣合約，但合約通常只會列明僱員必先過了試用期，才會按表現發放雙糧或花紅。在這種情況下，借款人很難證明他必然會獲得這些額外入息，銀行不會將之視為其還款能力一部分。
公司背景神秘或惹懷疑
大多數打工仔轉工，薪金增幅頂多是20%至30%，若申請人入息在短期內增長數倍，難免惹人懷疑，尤其是新公司是名不經傳或神秘的蚊型企業時，銀行可能會審查企業背景，以判斷是否有人為申請按揭而製造有利的入息證明。相反，若新工作是政府工一類的穩定職業，對銀行來說自然有信服力得多。剛轉工而又計劃置業的你，如對自己的借貸能力有疑問，應向不同的銀行或按揭中介查詢，或申請預先批核按揭，買樓時便更放心。可立刻致電我地，查詢樓宇按揭計劃：3423 0111/瀚誠物業顧問有限公司
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