未補地價居屋都可套現？ 一個原因可獲房署首肯

新一期居屋正在揀樓，有人認為抽中居屋如中六合彩，因為以往禁售期較短，即使居屋放在居二市場放售也能大賺一筆。不過去年有居屋業主本來有機會賣樓，獲取豐富利潤，然而最終因房委會介入而好夢成空。到底類似情況有多常見？而在按揭層面，又可以怎樣善用未補地價居屋在高位時的價值？
先回顧長沙灣居屋「樓王」凱樂苑業主被追討賣樓利潤的新聞，根據傳媒報道，業主於2019年以442.79萬元購入一間逾600呎的三房套，並於2023年8月以未補價838萬元沽出，持貨4年勁賺近400萬元。然而後來房委會公佈處理一宗居屋轉售個案，業主需向房委會繳交所有利潤，相信就是上述單位，亦反映原業主只能以成本價賣樓，見財化水。
對於業主被追討利潤，有傳是原業主一直未入住單位，而物業維持是清水房狀態， 既然業主沒有實際使用物業，令人質疑業主有意丟空物業，等待禁售期過去，再將單位放售大賺一筆，故當局秉公辦理亦無可厚非。
新居屋禁售期延長至15年
房委會表明正在調查其他個案，相信日後的審查會更為嚴謹，而且除了要求業主繳付賣樓利潤外，房委會還會有其他「懲罰」措施，例如拒發可供出售證明書，變相令業主不能賣樓。不過話分兩頭，正常自住的新居屋，只要過了禁售期，一般在居二市場轉售也暫時未發現有類似情況。
不過要提醒，當局已延長新居屋的禁售期限制延長至15年，意味着居屋業主需要更長時間才可以補地價自由買賣。如果期間居住環境有變，又可以怎樣善用未補地價居屋的價值？其實在特定情況下，未補地價居屋也可以套現。
一般而言，房署只會接受居屋業主申請原額轉按，如果想申請未補地價居屋套現，需要符合特定條件，包括業主聲明有突發開支，例如緊急手術、親人離世的費用，或因生意虧損而導致的財政困難。除突發事件以外，家庭成員的教育費亦是「可獲批准的原因」，故居屋業主在居住一段時間後，子女需要出國留學，亦可以考慮申請居屋套現，為子女籌措學費及生活費。
一旦獲批套現即失擔保
未補地價居屋套現也有上限，由於居屋從房委會買入時，業主已享有折扣，所以一旦獲批轉按套現，物業的估價亦需要先減折扣金額，餘額的7成才是貸款上限；房委會亦規定，按揭貸款上限是要按需求去批，並需要向房署提交相關的預算證明，而這個金額亦不可高過貸款上限。
還要注意的是，居屋獲批准套現後會失去政府擔保，申請按揭需要提供入息證明和通過壓力測試，同時不能夠加擔保人去增加貸款能力，如果居屋只有一名業主，就只能以其個人入息去申請按揭，其他家庭成員的入息都不能計算在內。其他有關居屋按揭或套現的資訊，可以向坊間免費的按揭中介機構查詢。

問：“不能夠加擔保人去增加貸款能力，如果居屋只有一名業主，就只能以其個人入息去申請按揭，其他家庭成員的入息都不能計算在內”？
答：NO，各銀行審核標準不一，我們曾協助很多沒有入息，年齡老邁業主通過增加擔保人形式獲得銀行成功批核。

瀚誠物業顧問有限公司於2010年成立公屋/居屋/夾屋重新按揭小組，專門為該類樓宇之業主代辦有關房署/銀行申請，令業主可以順利享受銀行按揭服務。如閣下需要查詢有關未補地價物業按揭事宜，歡迎隨時致電查詢。聯絡電話：3423 0111