兩層樓可申高成數按揭？拆解新制後業主迷思
2024年08月24日 |
以往還有辣稅時，業主如果想買第二層樓，需要找仍屬首置客身份的配偶或家人「人頭」幫忙，否則要繳付15%從價印花稅。不過撤辣以後不再有這些限制，如果首期和入息足夠，可以用自己名義買第二層樓，毋須再借「人頭」。不過，按揭是需要考慮的問題。究竟第一層樓申請了高成數按揭後，第二層樓是否也可以申請？
首先，以自己名義揹兩層樓供款的話，就算現在沒有壓力測試，都需要入息很高才不會超過監管規定的供款與入息比率（Debt-to-Income Ratio）上限。
其次，就算入息足夠，但要兩層樓都申請高達8成至9成高成數按揭，其實並不容易。這是由於高成數按揭對「自住」要求相當嚴格。如果本身已經有一層樓申請了高成數按揭，意味該物業是自住用途；那麼再買新一層住宅兼申請高成數按揭，再申報屬「自住」用途的話，負責審批的按揭保險公司一般並不容許。如果只是一般按揭成數，僅由銀行審批，銀行尚可接受多於一層自住樓，例如解釋其中一層樓其實是供家人居住。
買第二層樓先甩按保
所以，如果計劃買第二層樓並申請高成數按揭，第一層樓需要先「甩按保」，把成數降至七成，並向按揭保險公司解釋該層是給父母或家人居住；新入手的住宅則打算自住，便有機會獲批高成數按揭。
當然，按揭保險公司是否信納新入手的那層物業真的是自住？最終是由該機構全權決定。
勿採用兩間不同按保公司
亦有業主問：「市場上有兩間按揭保險公司，一間是按證公司，一間是昆士蘭按保，如果兩層樓採用不同按揭保險公司，能否就此闖關，兩層樓都做足高成數按揭？」這做法其實非常危險，因為業主難以解釋最終哪一層才是自住樓。而且，如果其中一層樓已非「自住」，理應通知按揭保險公司，並歸還款項「甩按保」。就算不向按揭保險公司申報，該公司也會定期出信向借款人查詢是否仍居住在該處所內。
如果原有住宅打算放賣，新入手的物業高成數按揭能否獲批？有業主提出這項疑問，可惜答案是不能。一般而言，原物業必須賣出並完成交易，才可以入紙申請新一間物業的高成數按揭。
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