三招減風險 樓按降成數

香港文匯報訊 #樓價 屢創新高，金管局連續兩周出招壓樓泡。繼上周五將地價融資上限由50%降至40%後，昨再出三招，其中將第二套房買家的#按揭成數 上限下調一成，樓價逾1,000萬元住宅最多可借四成，收入來自香港以外的借款適用的「供款與#入息比率 」上限亦下調一成。金管局總裁陳德霖指出，是次逆周期措施是因應樓市周期演變而推出，目的是為保障銀行體系安全，若上升周期延續，不排除未來會採取新措施。

金管局昨推出第八輪逆周期管理措施，共有三項（見表），包括將採用「內評法」計算資本充足比率的銀行，其新造住宅#按揭貸款 「風險權重」下限由15%提高至25%，以減少銀行按揭貸款；又將兩類風險較高的貸款客按揭條件收緊，多過一個按揭貸款的借款人的按揭成數上限下調一成，收入來自香港以外地區的借款適用的「供款與入息比率」上限亦下調一成。陳德霖指出，是次逆周期措施是因應樓市周期演變而推出，目的是為保障銀行體系安全，若上升周期延續，不排除未來會採取新措施。

樓價逾1000萬 按揭僅四成

新招下，非首置客購買自用住宅，樓價等於或超過1,000萬元的，按揭成數由之前50%降至40%，1,000萬元以下由60%降至50%，且貸款額不得超過400萬元。對於新招能否抑壓熾熱樓市，陳德霖認為銀行新造按揭所需的資本支撐增加，或對樓市有影響，不過樓價受多個因素影響，除按揭外，還包括市場需求、外圍變動、物業供應等因素，難言對樓市有何影響。

他指出，樓價自去年4月開始再度回升，今年3月私人住宅價格指數已經超越高位，住宅成交亦較今年1月回升超過一倍至上個月的大約7,000宗。同時，銀行按揭貸款市場競爭激烈，即使美元利息正常化已經展開，香港的實質按揭貸款利息至今不升反跌，加上銀行提供吸引的現金回贈，都會增加樓市過熱的風險，亦會削弱銀行在周期逆轉時的抗震能力。

他表示，目前香港和外圍環境都仍存在很大不確定性，本港利率在美國加息下最終會跟隨上升，提醒市民置業是一個大額的槓桿財務交易，應考慮未來一段長時間經濟及市場環境，尤其是#按揭利率 可能出現的轉變，決定置業時應量力而為，衡量風險。

就銀行風險權重提高，陳德霖指銀行新造按揭需要提撥的資本增加，至於會否直接影響銀行按揭業務的業務或成本，需視乎個別銀行資金來源成本或資本充足比率，整體而言將提高銀行資本充足率，以及將來樓市逆轉下銀行的抗震能力。副總裁阮國恒表示，瑞典和澳洲等熾熱的樓市，現時亦有採用風險權重下限措施。採取「內評法」的8間銀行佔現時按揭市場約80%，平均的風險權重約16%，而採取「標準法」的銀行則不受影響。

非首置客按揭佔兩成

此輪措施是針對風險較高的借貸人，陳德霖指，現時涉及多項按揭的申請約佔新批按揭宗數20%，認為比例並不算少；而主要收入並非來自香港的借款人佔新批按揭宗數約2%，並有上升趨勢，銀行難以驗證他們的債務水平、估評他們的還款能力，因此風險較高。他強調金管局推出措施時皆會考慮盡量作出平衡，減低對真正用家、尤其是首次置業人士的影響。至於未來會否推出針對所有按揭申請人的措施，阮國恒表示每次推出都是因應當時風險判斷，不會排除所有的可能性。

銀行按揭利率自去年起一減再減，問及會否制定參考#息率 ，阮國恒指不會有一個實際指標，但銀行需要證明能夠長遠維持盈利，局方會與個別銀行跟進營運情況。

銀行公會主席、中銀香港副董事長兼總裁岳毅回應指，銀行業界對此表示支持，在環球利率長期低企下，有關措施將有助維持香港銀行體系穩健經營，以及香港住宅樓市健康發展。

資料來自：http://paper.wenweipo.com/2017/05/20/FI1705200001.htm