NET在理財:細屋換大屋之按揭攻略
2017年05月29日 |
政府近年頻頻出招打撃#樓市 ,金管局亦收緊#按揭 ,不僅上車客要買納米樓,換樓難度亦有增無減,不過換樓客如最終屬於自住,只要半年內完成交易,即使「先買後賣」亦毋須受多重按揭影響,銀行亦有「過渡貸款」助換樓客,《東網》為你一一拆解。
●樓價過千萬元要一半首期
細屋換大屋,樓價當然貴一截,以現時#上車 動輒400至500萬港元而言,換間3房單位隨時過1,000萬元或以上。
換樓人士要留意,金管局對於不同樓價的按揭成數限制只餘下兩大層級,以1,000萬元為界線,1,000萬元或以下物業按揭最多可以借60%,1,000萬元或以上的#物業按揭 最多只能借50%。#按揭保險 的界線則在600萬元,一旦樓價超過600萬元則不受申請,所以換大屋普遍無緣再用按保。
換樓人士看中心水單位之後,當然要計數,除了估價和為按息格價之外,最重要是首期問題,簡單的方法是將舊有單位的放售價,減去未供完#按揭貸款 ,餘下所得若不足以支付首期,就要額外支付首期。
●先買後賣可豁免更嚴格入息要求
換樓客有心水單位想盡快「扑槌」,以先買後賣的形式,買入新樓後,再沽出舊有物業,但沽出舊樓前,申請新物業按揭,就會變成多重按揭,財務要求比普遍按揭更嚴格,包括供款與入息比率上限由50%下調至40%,按息加3厘的壓力測試下,供款與#入息比率 上限亦由60%下調至50%。
不過換樓自住始終係用家,銀行都會留一線,只要換樓#申請按揭 時,講明係「先買後賣」,就可以沿最基本的供款與入息比率上限及壓力測試要求,但係必須要提取按揭之後,6個月內償還舊有按揭全部餘額,#按揭成數 亦要下調一成。
●銀行提供#過渡貸款 四步曲
「先買後賣」不止影響按揭財務要求,未賣舊有物業即是資金未回籠,新物業首期從來而來?銀行亦有換樓過渡貸款,借埋舊有物業未供完按揭貸款餘額予換樓客,用以支付新物業首期,而且過渡貸款期間唔使供本金,只係需要比利息。
過渡貸款咁重要,《東網》梗係要詳細介紹點做,主要分4大步驟,第一步係購入新物業前,提早向銀行申請換樓貸款及新#物業貸款 金額。
第二步就係在簽署臨時買賣合約(包括現有及新買物業)後,最遲於新物業成交前1個月,正式申請換樓貸款及新物業按揭貸款。
第三步就要提交現有及新購物業的正式買賣合約後,銀行會於新物業成交日放出換樓貸款及新物業按揭貸款。
最後一步,就係現有物業成交當日或提取換樓貸款後6個月內(以較前者為準)清還換樓貸款。
資料來源: http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20170522/bkn-20170522111125516-0522_00842_001.html
