NET在理財：細屋換大屋之按揭攻略

政府近年頻頻出招打撃#樓市 ，金管局亦收緊#按揭 ，不僅上車客要買納米樓，換樓難度亦有增無減，不過換樓客如最終屬於自住，只要半年內完成交易，即使「先買後賣」亦毋須受多重按揭影響，銀行亦有「過渡貸款」助換樓客，《東網》為你一一拆解。

●樓價過千萬元要一半首期
細屋換大屋，樓價當然貴一截，以現時#上車 動輒400至500萬港元而言，換間3房單位隨時過1,000萬元或以上。

換樓人士要留意，金管局對於不同樓價的按揭成數限制只餘下兩大層級，以1,000萬元為界線，1,000萬元或以下物業按揭最多可以借60%，1,000萬元或以上的#物業按揭 最多只能借50%。#按揭保險 的界線則在600萬元，一旦樓價超過600萬元則不受申請，所以換大屋普遍無緣再用按保。

換樓人士看中心水單位之後，當然要計數，除了估價和為按息格價之外，最重要是首期問題，簡單的方法是將舊有單位的放售價，減去未供完#按揭貸款 ，餘下所得若不足以支付首期，就要額外支付首期。

●先買後賣可豁免更嚴格入息要求
換樓客有心水單位想盡快「扑槌」，以先買後賣的形式，買入新樓後，再沽出舊有物業，但沽出舊樓前，申請新物業按揭，就會變成多重按揭，財務要求比普遍按揭更嚴格，包括供款與入息比率上限由50%下調至40%，按息加3厘的壓力測試下，供款與#入息比率 上限亦由60%下調至50%。

不過換樓自住始終係用家，銀行都會留一線，只要換樓#申請按揭 時，講明係「先買後賣」，就可以沿最基本的供款與入息比率上限及壓力測試要求，但係必須要提取按揭之後，6個月內償還舊有按揭全部餘額，#按揭成數 亦要下調一成。

●銀行提供#過渡貸款 四步曲
「先買後賣」不止影響按揭財務要求，未賣舊有物業即是資金未回籠，新物業首期從來而來？銀行亦有換樓過渡貸款，借埋舊有物業未供完按揭貸款餘額予換樓客，用以支付新物業首期，而且過渡貸款期間唔使供本金，只係需要比利息。

過渡貸款咁重要，《東網》梗係要詳細介紹點做，主要分4大步驟，第一步係購入新物業前，提早向銀行申請換樓貸款及新#物業貸款 金額。

第二步就係在簽署臨時買賣合約（包括現有及新買物業）後，最遲於新物業成交前1個月，正式申請換樓貸款及新物業按揭貸款。

第三步就要提交現有及新購物業的正式買賣合約後，銀行會於新物業成交日放出換樓貸款及新物業按揭貸款。

最後一步，就係現有物業成交當日或提取換樓貸款後6個月內（以較前者為準）清還換樓貸款。

資料來源: http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20170522/bkn-20170522111125516-0522_00842_001.html