購買無契樓風險

最近有一個位於港島區的物業在拍賣場拍賣，雖然是承法庭命令的無契樓，但反應仍然熱烈，吸引數十位人士到場參與拍賣，單位最終以330萬元成交。究竟無契樓是什麼？購買此類單位會有什麼風險？

顧名思義，無契樓是賣方在放售物業時，未能向買家提供整分樓契或部分樓契中較重要的文件，如轉名契(Assignment)、授權書(Power of Attorney)或買賣合約(Sales and Purchase Agreement)等。賣方未能提供樓契最常見的原因一般分為兩大類：一是業主自己遺失；二是代辦買賣手續的律師樓在處理樓契的過程中遺失。

姑勿論怎樣遺失，香港有完善的土地註冊制度，一般有關物業的資料，也會在土地註冊處存檔。如業主遺失樓契，可委託律師辦理遺失樓契宣誓(Statutory Declaration for loss of Title Deeds)，在宣誓文件內說明遺失樓契的原因，如因水火之災、搬家或搬辦公室而導致樓契損壞或遺失等。其後，律師便會向土地註冊處申請有關樓契的核實樣本。手續一經辦理，這些樓契亦具法律效用的。

很多人會有誤解，無契樓和銀主盤有必然關係，但事實並非如此，即使是業主盤，亦會有遺失樓契的情況。筆者認為，買家之所以有誤解，全因當買家購買銀主盤時，銀行一般不會就其放售單位樓契的完整性作出保證，買家在購買時須自行承擔有關風險。因此，部分買家會錯誤理解成該單位是未能提供樓契。但其實這些條款只是一般用來保障銀主的權益，與樓契的完整性並無直接關係。

理論上，若買了無契樓，買家須承擔難以申請按揭和轉售的風險。但筆者認為，只要辦妥以上手續，一般銀行亦會接受其按揭申請，買家毋須過分擔心。當然，每個個案的情況有所不同，準買家在購買前可先行向賣方清楚了解情況，再向銀行查詢會否承按，以策萬全。

不過，如買家有意買入業主盤，而該業主未能提供樓契，買家便應提高警覺，以免騙徒偽裝業主騙取金錢。畢竟銀主盤是獲得法庭命令，銀主才可以收回物業放售；而整個收樓訴訟程序要經過約6至9個月時間，或多或少能確認真正業主的身份，風險相對較低。