居屋2023即將開售 新居屋、租置公屋、白居二 各有乜嘢優缺點？邊類可做到10成按揭？邊款屋苑最抵買？
2023年07月28日 |
香港嘅私人樓宇售價貴，真係全球都知，而打工仔嘅人工升幅又永遠追唔上樓價升幅……所以，如果閣下合乎資格及條件，購買到政府嘅資助房屋上車，都算係人生勝利組！而盛傳居屋2023即將出爐接受申請，當中亦包括新一批租置公屋單位供出售，喺出擊申請之前，不妨諗諗：究竟購買居屋、租置公屋及「白居二」三者之中，各有乜嘢優點及缺點呢？
1.邊個申請資格嚴謹啲？
究竟要合乎乜嘢資格，先可以申請新居屋、租置公屋及白居二呢？原來係唔同嘅。
A.租置公屋：只有綠表及「特快公屋編配計劃」人士合資格
以往購買租置公屋嘅人及其家庭成員，必須係房委會轄下出租屋邨嘅認可住客，可以是戶主或其他認可住客。但最近房委會修訂咗資格，未來出售嘅租置計劃回收單位，目標買家定為有綠表資格人士，以及「特快公屋編配計劃」下嘅合資格申請人。買家喺通過屋邨協商安排獲得許可後，係可以有權「睇樓」，但只有2次睇樓及揀樓機會，並需於睇樓後翌日作決定，如果兩次睇樓後仍然唔滿意，就會視為放棄名額。
嚟緊出售嘅租置計劃回收單位，目標買家定為有綠表資格人士，以及「特快公屋編配計劃」下嘅合資格申請人。
B.居屋：綠表購買居屋須兩年內無擁有過香港物業 白表申請人入息限額低咗！
綠、白表人士均有資格購買居屋，但今期政府修訂咗綠表人士嘅申請資格：以綠表申請者身分申請購買居屋的公屋租戶及房協出租屋邨的住戶，在遞交申請截止日期前嘅24個月起計直至購買單位時，均不得喺香港擁有住宅物業。
今期居屋2023另一個矚目點，就係白表申請人嘅入息及資產限制要求下調！1人申請者嘅入息限額，由之前嘅33,000元降低$2,000至31,000元，資產限額則降低19萬至73.5萬；而2人或以上家庭則由66,000元減至62,000元，資產限額則由185萬降至147萬。此外，房委會的定期暫准居住證持有人將不再符合資格以綠表申請者身分購買資助出售單位，但這類人士仍然可以以白表申請人的身分申請購買資助出售單位。
嚟緊嘅居屋2023，無論綠表定白表申請人嘅入息同資產限額都降低咗！
C.白居二：要有「購買資格證明書」
至於「白居二2023」嘅申請人，入息和資產上限要求，同居屋白表申請者相同，而白表人士取得「購買資格證明書」後，就可以在居屋第二市場搵樓，綠表人士亦可以在第二市場搵樓。
白居二同居屋白表申請人，入息和資產上限要求相同。
2.邊款房屋位置最好？
A.租置公屋：遍布全港 惟市區屋苑樓齡較高
據房屋署資料，現時可供出售嘅租置公屋共有39個，新界佔25個，九龍佔10個，港島佔餘下4個，有啲位於市區，交通方便但樓齡較高嘅屋邨，包括約32年樓齡嘅香港仔華貴邨及黃大仙鳳德邨等。
租置公屋共有39個屋邨，遍布港九新界，惟市區嘅樓齡會較高。
B.居屋：啟德位置最佳
今期居屋最吸引嘅地方之一，係6個屋苑當中約8成單位均位於市區，屬近年少見。包括屯門兆翠苑；觀塘安楹苑、安樺苑和安麗苑；啟德啟悅苑及元朗朗天苑。但當中觀塘3個項目其實位於安達臣道石礦場舊址，整個地區仍在發展中，而且唔近港鐵站，稍嫌隔涉，而啟德啟悅苑則屬真正區地王地段。
今次新居屋有3個屋苑住於觀塘，惟其實位於安達臣道石礦場舊址，唔近港鐵站，稍嫌隔涉。
C.白居二：新舊屋苑參差
買家可選擇居屋第二市場嘅屋苑，遍布港九新界，惟樓齡參差。
3.邊個樓價平啲？
A.租置公屋：最平14萬
喺現時總數約184,000個租置計劃單位中，約32,000個單位仍未售出，售價由14萬元至123萬元不等，平均售價約為50萬元。算係三者之中售價最平！而另一個極吸引之處，係如果購買現居嘅公屋單位，業主可享有特別折扣優惠！新租戶如果喺租約生效日起計兩年內購買單位，還可享有特別折扣優惠：首年購入單位，可享全額特別折扣優惠，第二年可享半額特別折扣優惠，但於第三年或以後先購買單位嘅租戶，則不會享有特別折扣優惠。
租置公屋售價約由14萬至123萬，售價相當便宜，而且現居單位租戶如果喺兩年內購買，可享特別折扣優惠。
B.居屋：最平149萬
新一期居屋將推售6個屋苑，提供約9,154個單位，定價約為市價嘅六二折，售價介乎149萬元至494萬元，平均售價約為285萬元。
C.白居二：價錢直追私樓
「白居二」可揀選居屋第二市場所有放售的屋苑，但不少位置不俗嘅屋苑，售價直追私樓，近期比較熱門嘅，包括元朗屏欣苑及長沙灣凱樂苑，平均呎價達七千多至一萬一千元，單位售價約由390萬起跳。
唔少位置佳兼位處市區嘅白居二屋苑，售價絕對直追私樓。
4.做按揭邊類屋有較大着數？
A.租置公屋：現居公屋住戶有機做到10成按揭！
喺政府擔保下，租置公屋買家申請按揭，可獲批九成半按揭，並可選用H按（同業拆息）或P按（最優惠利率），申請人毋須接受壓力測試。此外，房委會已與多間銀行簽訂「按揭保證契據」，為買家提供高達該單位買價餘額100% （即購買價減去已付嘅意向金）的按揭貸款，即如果申請人係單位嘅住客，有機會獲批十成按揭，而還款期由該單位首次轉讓契據日期起，可長達25年。
現居公屋住戶，有機會獲批到10成按揭！
B.居屋：綠表九成半、白表九成
喺政府擔保期下，綠表人士最高可獲九成半按揭成數，白表人士則按揭成數最高可批九成，兩者還款期都可達最長25年，可選用P按或H按，毋須做壓力測試。若需藉按揭貸款支付樓價餘款，
C.白居二：樓齡愈高按揭成數愈低
購買白居二單位要申請按揭，情況會較新居屋及租置公屋複雜。如果所購買嘅二手居屋單位，首次發售日期至成交時唔超過19年嘅話，白居二申請人仍可獲批最高九成按揭及25年還款期。但若果單位樓齡超過19年，銀行就可能會縮減按揭成數或還款年期。一旦樓齡超過30年，最高按揭成數甚至只有六成。
購買白居二屋苑，就要留意按揭成數及還款年期，會隨樓齡年數而減少。
5.屋苑管理邊個好？
A.租置公屋：有租客有業主管理混亂
租置公屋因一幢大廈內會有業主有租客，管理上容易較混亂。因此房委會希望透過盡量出售公屋單位，可令整座大廈業權更統一。
現時居屋業主從房委會接管屋苑嘅管理責任後，須按《建築物管理條例》和屋苑公契自行委聘管理公司，為屋苑提供管理和維修服務，故管理問題同一般私樓相若，問題不大。
1.邊個申請資格嚴謹啲？
究竟要合乎乜嘢資格，先可以申請新居屋、租置公屋及白居二呢？原來係唔同嘅。
A.租置公屋：只有綠表及「特快公屋編配計劃」人士合資格
以往購買租置公屋嘅人及其家庭成員，必須係房委會轄下出租屋邨嘅認可住客，可以是戶主或其他認可住客。但最近房委會修訂咗資格，未來出售嘅租置計劃回收單位，目標買家定為有綠表資格人士，以及「特快公屋編配計劃」下嘅合資格申請人。買家喺通過屋邨協商安排獲得許可後，係可以有權「睇樓」，但只有2次睇樓及揀樓機會，並需於睇樓後翌日作決定，如果兩次睇樓後仍然唔滿意，就會視為放棄名額。
嚟緊出售嘅租置計劃回收單位，目標買家定為有綠表資格人士，以及「特快公屋編配計劃」下嘅合資格申請人。
B.居屋：綠表購買居屋須兩年內無擁有過香港物業 白表申請人入息限額低咗！
綠、白表人士均有資格購買居屋，但今期政府修訂咗綠表人士嘅申請資格：以綠表申請者身分申請購買居屋的公屋租戶及房協出租屋邨的住戶，在遞交申請截止日期前嘅24個月起計直至購買單位時，均不得喺香港擁有住宅物業。
今期居屋2023另一個矚目點，就係白表申請人嘅入息及資產限制要求下調！1人申請者嘅入息限額，由之前嘅33,000元降低$2,000至31,000元，資產限額則降低19萬至73.5萬；而2人或以上家庭則由66,000元減至62,000元，資產限額則由185萬降至147萬。此外，房委會的定期暫准居住證持有人將不再符合資格以綠表申請者身分購買資助出售單位，但這類人士仍然可以以白表申請人的身分申請購買資助出售單位。
嚟緊嘅居屋2023，無論綠表定白表申請人嘅入息同資產限額都降低咗！
C.白居二：要有「購買資格證明書」
至於「白居二2023」嘅申請人，入息和資產上限要求，同居屋白表申請者相同，而白表人士取得「購買資格證明書」後，就可以在居屋第二市場搵樓，綠表人士亦可以在第二市場搵樓。
白居二同居屋白表申請人，入息和資產上限要求相同。
2.邊款房屋位置最好？
A.租置公屋：遍布全港 惟市區屋苑樓齡較高
據房屋署資料，現時可供出售嘅租置公屋共有39個，新界佔25個，九龍佔10個，港島佔餘下4個，有啲位於市區，交通方便但樓齡較高嘅屋邨，包括約32年樓齡嘅香港仔華貴邨及黃大仙鳳德邨等。
租置公屋共有39個屋邨，遍布港九新界，惟市區嘅樓齡會較高。
B.居屋：啟德位置最佳
今期居屋最吸引嘅地方之一，係6個屋苑當中約8成單位均位於市區，屬近年少見。包括屯門兆翠苑；觀塘安楹苑、安樺苑和安麗苑；啟德啟悅苑及元朗朗天苑。但當中觀塘3個項目其實位於安達臣道石礦場舊址，整個地區仍在發展中，而且唔近港鐵站，稍嫌隔涉，而啟德啟悅苑則屬真正區地王地段。
今次新居屋有3個屋苑住於觀塘，惟其實位於安達臣道石礦場舊址，唔近港鐵站，稍嫌隔涉。
C.白居二：新舊屋苑參差
買家可選擇居屋第二市場嘅屋苑，遍布港九新界，惟樓齡參差。
3.邊個樓價平啲？
A.租置公屋：最平14萬
喺現時總數約184,000個租置計劃單位中，約32,000個單位仍未售出，售價由14萬元至123萬元不等，平均售價約為50萬元。算係三者之中售價最平！而另一個極吸引之處，係如果購買現居嘅公屋單位，業主可享有特別折扣優惠！新租戶如果喺租約生效日起計兩年內購買單位，還可享有特別折扣優惠：首年購入單位，可享全額特別折扣優惠，第二年可享半額特別折扣優惠，但於第三年或以後先購買單位嘅租戶，則不會享有特別折扣優惠。
租置公屋售價約由14萬至123萬，售價相當便宜，而且現居單位租戶如果喺兩年內購買，可享特別折扣優惠。
B.居屋：最平149萬
新一期居屋將推售6個屋苑，提供約9,154個單位，定價約為市價嘅六二折，售價介乎149萬元至494萬元，平均售價約為285萬元。
C.白居二：價錢直追私樓
「白居二」可揀選居屋第二市場所有放售的屋苑，但不少位置不俗嘅屋苑，售價直追私樓，近期比較熱門嘅，包括元朗屏欣苑及長沙灣凱樂苑，平均呎價達七千多至一萬一千元，單位售價約由390萬起跳。
唔少位置佳兼位處市區嘅白居二屋苑，售價絕對直追私樓。
4.做按揭邊類屋有較大着數？
A.租置公屋：現居公屋住戶有機做到10成按揭！
喺政府擔保下，租置公屋買家申請按揭，可獲批九成半按揭，並可選用H按（同業拆息）或P按（最優惠利率），申請人毋須接受壓力測試。此外，房委會已與多間銀行簽訂「按揭保證契據」，為買家提供高達該單位買價餘額100% （即購買價減去已付嘅意向金）的按揭貸款，即如果申請人係單位嘅住客，有機會獲批十成按揭，而還款期由該單位首次轉讓契據日期起，可長達25年。
現居公屋住戶，有機會獲批到10成按揭！
B.居屋：綠表九成半、白表九成
喺政府擔保期下，綠表人士最高可獲九成半按揭成數，白表人士則按揭成數最高可批九成，兩者還款期都可達最長25年，可選用P按或H按，毋須做壓力測試。若需藉按揭貸款支付樓價餘款，
C.白居二：樓齡愈高按揭成數愈低
購買白居二單位要申請按揭，情況會較新居屋及租置公屋複雜。如果所購買嘅二手居屋單位，首次發售日期至成交時唔超過19年嘅話，白居二申請人仍可獲批最高九成按揭及25年還款期。但若果單位樓齡超過19年，銀行就可能會縮減按揭成數或還款年期。一旦樓齡超過30年，最高按揭成數甚至只有六成。
購買白居二屋苑，就要留意按揭成數及還款年期，會隨樓齡年數而減少。
5.屋苑管理邊個好？
A.租置公屋：有租客有業主管理混亂
租置公屋因一幢大廈內會有業主有租客，管理上容易較混亂。因此房委會希望透過盡量出售公屋單位，可令整座大廈業權更統一。
現時唔少租置公屋大廈內，既有自置業主，又有租客，管理問題比較混亂。
B.居屋及白居二：管理質素較完善現時居屋業主從房委會接管屋苑嘅管理責任後，須按《建築物管理條例》和屋苑公契自行委聘管理公司，為屋苑提供管理和維修服務，故管理問題同一般私樓相若，問題不大。
